不動産
不動産投資家・不動産オーナー向けの専門サポート
税理士法人イデアコンサルティングでは、東京都内を中心として不動産事業家に向けたコンサルティングを得意としており、不動産投資家・不動産オーナー向けの専門サポートを提供しています。
主なサポートは以下の3つとなります。
- 不動産法人化スキームのご案内
- 不動産管理会社設立サポート
- 不動産オーナー向け相続節税対策
下記に詳細を記載しております。
法人化スキームのご案内
不動産所得を得ている方で、法人化を検討されている方は、節税というキーワードが重要になってくるかと思います。
しかし、節税のために法人化を行なっても、運営コストを考えると個人事業主のままでいたほうがトータルコストとしては手元に残る利益が多くなるのではないか？ということも考えられるでしょう。
いつはじめたらいいのか分からない！という状態で身動きがとれず、結局無駄な税金を納め続けていらっしゃるかもしれません。
また、不動産の法人化にも種類があります。
その中で、オーナー様自身の状況や保有戸数を加味して最適なご提案をさせていただきます。
法人化に必要なSTEPとは
１．シミュレーション
法人化するコストと今のままで運営していくコストを比較し、メリットがあると判明すればどのスキームを活用すべきか検証します。
2．会社設立手続き
法人化に必要な定款作成や資本制作、そして設立登記を行ないます。
３．事業化サポート
事業として運営するためのドキュメント化や既存の入居者との契約変更手続等を進めます。
それでは、各項目について見ていきます。
１．シミュレーション
- 法人化するためにかかる費用＋税額
- 個人事業主のままで納める税額
をシミュレーションし、比較します。
このシミュレーションを行うことにより、「法人化したけれど、結局多くのお金を支払うことになってしまった…！」という状態をなくします！ご安心ください。
そして、法人化を行うにも「不動産所有法人」「サブリース方式」「不動産管理会社」などの法人の種類があります。
当事務所ではお客様にはどのスキームがベストなのかを検討し、ご提案させていただいております。
2．設立手続
どの形態で法人化するかを決めたら、次は設立手続を進めましょう。
- 定款作成
- 資本政策
- 設立登記
などを決めていきます。
３．事業化サポート
手続きが終了したからといって安心してはいけません。
無事設立し、運用を始めたら、各契約書等を作成していく必要があります。
また、既存の契約者様たちとも契約変更が生じます。
新たな契約をどのように進めていくかに関しても、私たちがサポートいたします！
自分で法人化の手続きを踏むとなると、契約書をすべてご自身で見直したり、税務会計に関する様々な知識を習得する必要がございます。
また、登記申請書類の作成手間や、設立に関して決めなければならない事項も多数生じます。
それらすべてをご自身で行なうとなると多大な労力を伴いますし、結果的に節税になるのかというご不安もぬぐいきれません。
当事務所では、不動産投資に強い税理士として最適のスキームをご提案し、必要となる書類作成、それに伴う書類確認等もさせていただきます！
法人化したほうが節税になるかも･･･とお考えの方は、一度ご相談ください！
不動産管理会社設立サポート
不動産賃貸業での売上が増えてきた場合、法人化することで多くの節税メリットを享受出来ます！
法人化したほうが節税になるかも･･･とお考えの方は、一度ご相談ください！
不動産賃貸業の法人化による節税とは？
不動産の賃貸事業を法人化することにより、個人の不動産所得の一部または全部を不動産管理法人の収入として、節税をすることが出来ます。
更に、法人にすると役員報酬として親族へ給与を支払うことが可能となります。
この方法により賃料収入にかかる所得を個人と法人とに分散することで、個人においては所得税の税率の低下、法人においては所得税より低率な法人税の納付に繋がります。
※イメージ図
法人化するメリット
- 必要経費としての計上を増やすことが出来る
- 家族を管理法人の役員・従業員とし、給与を支払うことで所得分散を行うことが出来る
- 不動産オーナー自身も管理法人から給与を受けることで給与所得控除を受けることが出来る
- 個人事業よりも法人の方が経費として認められる支出の範囲が広いため、個人の所得税より法人税を支払った方が納税額にメリットが生じる
- 物件の所有権を移転させず設立することが出来る為、導入が難しくない
- 法人税制上のメリットを活用出来る
- 相続税を節税出来る
法人化をご検討されている方は、当事務所にご相談下さい！
不動産の有効活用で、相続税の節税対策
相続税の課税対象となる財産は、被相続人が亡くなった時点、つまり、相続発生時点の評価となります。
その時に預金で1億円を持っているのか、不動産等で1億円を持っているかで、相続税額が大きく異なります。
不動産をお持ちの方が抱える相続のトラブルを知って頂いた上で、不動産を活用した相続税対策をお伝えします。
不動産をお持ちの方が抱える相続トラブル
１．相続税申告の対象になりやすい
相続税申告の対象となる方の多くは、不動産を所有されている方です。
特に相続税改正が実行されると基礎控除が下がる為、戸建て住宅を所有しているだけで相続税が発生する可能性が高まります。
２．相続税が払えない
資産が不動産のみ、または不動産が大半という方は、相続税を払えないということが多くあります。
事前に納税資金の準備をしておかないと、不動産を売却しなければ資金調達が出来ないという事態にもなりかねません。
３．相続人の間で分割しづらく、争いになる
不動産は現金とは異なり、綺麗に分割することが難しい財産です。
したがって、事前に分割方法を検討しておかないと、争いになりかねません。
不動産をお持ちの方の相続対策
不動産オーナーの方の相続対策は、大きく分けて３つに分けることが出来ます。
- 財産評価対策 ～財産の評価額を下げて、相続税額を減らす対策～
- 財源調達対策 ～いつからどのように納税資金を用意するかの対策～
- 財産移転対策 ～争いを減らすためにどの財産を誰に移転するかの対策～
手遅れになる前に、是非対策されることをお勧めしています。
当事務所では、ご相談者様からお伺いした情報や頂いた資料については、税理士の守秘義務により秘密厳守致しますのでご安心下さい。
それでは、不動産を保有していることによる相続税の節税効果、節税対策を見ていきましょう。
建物の評価による相続税の節税効果
（例）財産を1億円持っている場合・・・
1億円を現金のまま所有していますと1億円の評価額となります。
ですが、1億円で建物を建設しますと、建物の評価は取得価格の約70％となりますので、評価額は7,000万円になります。
更なる控除を受けることもできます。
さらに、マンション・アパート等を建築し、人に貸した場合は、より評価額を下げることが可能です。
土地の評価による節税対策
次に、土地の評価による節税効果をお伝えします。
もし所有している土地が余っている場合、土地を人に貸すことで評価を下げることが出来ます。
このように、不動産の建築をすることで相続税対策となり、更に、土地を人に貸すことによって不動産の評価額を下げることが可能となり、相続税の節税に貢献することが出来ます。
マンション経営による相続税の節税
賃貸用のアパート・マンションを保有している方は、上記にも述べたように更に有効に相続税の節税を行うことが可能です。
アパート・マンションの建物の評価額は、借家権分が控除され、一般住宅に比べ3割ほど安くなる為です。
不動産による相続対策も税務のプロとしてご提案させていただきます。
残される家族が幸せに暮らしていけるよう、事前にしっかりと対策をしましょう！
単に不動産を取得するだけでも相続税額を減少させることは可能です。
ですが、当事務所は残されたご家族が相続後も安心して生活出来る財産を残すことが重要だと考えます。
しっかりとキャッシュフローのシミュレーションを行い、将来に向けて最も有効な不動産を残すことが出来るよう、専門家が親身にアドバイスさせて頂きます。
また、相続税のシミュレーションも行っておりますので、
「ご自身に相続税が課されるかも･･･」ですとか、
「自分が所有している不動産をもっと相続税対策に有効活用できるかも？」という方、
「財産を不動産に投資して、相続税対策をしっかり行いたい！」という方は、
一度専門家である当事務所にご相談下さい。親身にアドバイス致します。